Cải tạo nhà

Với sự khan hiếm của không gian mở, sự tập trung cao của các tòa nhà trống ở các khu vực đã được tập trung ở các thành phố và nhận thức về tác động của các công trình mới đối với môi trường, việc tân trang lại ngôi nhà ngày càng trở thành một phần trong cả thói quen làm việc của kiến ​​trúc sư và sự lựa chọn của khách hàng. Đồng thời, chúng thường đồng nghĩa với những bất ngờ và rắc rối không mong muốn, gây ra sự chậm trễ và khó chịu. Văn bản này trình bày bốn chiến lược trước khi làm việc có thể giúp bạn chuẩn bị tốt hơn cho thời điểm này.

Mặc dù tất cả các loại công trình đều dễ xảy ra tai nạn và hư hỏng, nhưng khi sửa chữa một công trình đã hoàn thiện, cần phải xử lý một loạt các yếu tố không tồn tại trong một công trình xây dựng mới. Trong một cuộc cải cách, cần phải giải quyết những điều đã có từ trước, trong đó có hai trở ngại chính. Đầu tiên là sự thiếu thông tin phổ biến về những gì đã được xây dựng và những gì được che giấu đằng sau các lớp hoàn thiện. Thứ hai là công trình đó đã tồn tại được bao lâu và hệ quả là sự xuống cấp của nó. Ngoài ra, do là công trình cải tạo nên nhiều vấn đề được phát hiện và giải quyết trong quá trình làm việc, điều này mở ra lỗ hổng bất trắc, cho cả khách hàng và những người giám sát và quản lý.

Tuy nhiên, có một phần của các vấn đề có thể lường trước được và một loạt các biện pháp phòng ngừa có thể được thực hiện trước khi công việc bắt đầu, tìm cách giảm bớt các yếu tố ảnh hưởng mà không làm chúng kiệt quệ.

Điều quan trọng là, trước khi bắt đầu bất kỳ công việc cải tạo nào, nhóm kỹ thuật phải thực hiện một cuộc khảo sát hoàn chỉnh về tòa nhà sẽ được cải tạo, không chỉ đo đạc và tạo ra các kế hoạch, đường cắt và độ cao, mà còn thu thập thông tin về mạng lưới thủy lực và điện, cũng như về tình trạng của hệ thống kết cấu. Thông tin này có thể thu được từ việc phân tích các dự án ban đầu và khả năng tương thích với những gì đã được xây dựng, thông qua việc khảo sát, những vết rách trên tường và thậm chí cả máy quét tường để tìm kiếm đường ống nước. Loại công trình này, được gọi là công trình xây dựng, có thể có trách nhiệm kỹ thuật được giao và trong trường hợp tân trang lại có ý định loại bỏ các cột trụ hoặc các yếu tố kết cấu khác, điều quan trọng là phải có một báo cáo đã ký, để bảo vệ hợp pháp nó. Công trình đang xây dựng là một phần trong phạm vi công việc của kiến trúc sư trong quá trình cải tạo, điều này cũng có thể dựa vào sự hỗ trợ của các kỹ sư để bổ sung thông tin.

Bất chấp sự nhiệt tình ban đầu. Khi bắt đầu tân trang lại với suy nghĩ về hoàn thiện và trang trí, điều quan trọng là phải bắt đầu dự án với người thiết kế, tập trung chủ yếu vào nhu cầu của gia đình hoặc nhóm người sẽ được hưởng lợi từ dự án. Bước trò chuyện này là bước cung cấp thông tin để người thiết kế đưa ra đề xuất đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng, giúp dự án chính xác hơn và không bị thay đổi trong quá trình làm việc. Ngoài ra, dự án cải tạo cần kết hợp những nhu cầu này với không gian hiện có, bằng chứng là tìm cách tối ưu hóa cấu trúc và hệ thống lắp đặt thủy lực, sao cho chúng ít phải thay đổi nhất có thể, tiết kiệm tài nguyên và thời gian. Cũng như giai đoạn xây dựng, dự án cải tạo cũng được đảm bảo bởi trách nhiệm kỹ thuật do nhà thầu và cũng có thể dựa vào sự tham gia của những người bổ sung, chẳng hạn như thợ điện, thợ ống nước và kỹ sư kết cấu.

Trước khi công việc tân trang lại bắt đầu, điều quan trọng là phải hiểu các cơ quan kiểm tra và kiểm soát hoạt động đối với tài sản, cũng như các quy định và luật pháp quy định việc xây dựng ở nơi đó là gì, kiểm tra những gì có thể hoặc không được thay đổi và được xây dựng. Thông thường, việc tân trang lại cần được sự đồng ý của tòa thị chính thành phố và cả chung cư nơi chúng tọa lạc. Trong trường hợp các tòa nhà cũ được liệt kê là di sản lịch sử, chúng cũng phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý di sản hiện tại, thành phố trực thuộc trung ương, tiểu bang hoặc liên bang. Trong một số trường hợp, đặc biệt là trong các dự án văn phòng hoặc khu dân cư, dự án cũng cần phải được các cơ quan như sở cứu hỏa phê duyệt, để đảm bảo phòng cháy chữa cháy và cả các điều khoản về cấp nước, năng lượng và khí đốt. Những phê duyệt này có thể yêu cầu sự hợp tác của các chuyên gia tư vấn hoặc kiến ​​trúc sư và kỹ sư chuyên về những trường hợp này, và việc thiếu những phê duyệt này có thể gây ra các vấn đề, bao gồm cả việc ngừng hoạt động và không khả thi. Do đó, điều cần thiết là, trong giai đoạn khảo sát, phải lập danh sách các cơ quan này và trong quá trình lập dự án, các luật và quy định sẽ được xem xét để xác định các hướng dẫn thiết kế, giảm thiểu khả năng gặp phải các vấn đề của các cơ quan này.

Một trong những chiến lược chính của việc cải tạo là lập kế hoạch tài chính cho dự án, dựa trên ngân sách và lịch trình làm việc. Dựa trên dự án, nhóm kỹ thuật phụ trách chuẩn bị ngân sách sơ bộ, bao gồm ước tính chi phí của công việc hoàn chỉnh, cũng như lịch trình hoạt động, cho biết khi nào mỗi giai đoạn của công việc sẽ được thực hiện và hoàn thành, báo hiệu các khoản giải ngân tài chính. Tuy nhiên, trong một dự án cải tạo, ngay cả khi lập kế hoạch cẩn thận và thực hiện tất cả các biện pháp phòng ngừa, vẫn có thể xảy ra các sự kiện không lường trước được đòi hỏi phải giải ngân nhiều hơn hoặc thời gian thực hiện lâu hơn. Vì vậy, điều quan trọng là các nhà thầu phải có một khoản dự phòng tài chính, khoản này phải được dự trù trước trong ngân sách ban đầu, nhưng đó chỉ là những trường hợp ngoại lệ.

Cuối cùng, mặc dù việc tân trang lại liên quan đến mức độ lo lắng và lo lắng cao, nhưng quá trình này sẽ trở nên trôi chảy hơn nếu trước khi bắt đầu mọi thứ, khách hàng và kiến ​​trúc sư có cùng nhau và có điểm chung: kiến ​​thức về tình hình thực tế của không gian hiện tại (như- xây dựng), mục tiêu cần đạt được là gì (dự án), cần phải làm gì để đạt được (phê duyệt và tiến độ) và chi phí (ngân sách) là bao nhiêu. Với thông tin này trong tay và một nhóm giám sát và thực hiện phù hợp, quá trình tân trang có thể diễn ra tốt hơn, ngay cả khi dễ bị hư hỏng.